La finalul unui contract de închiriere, datoriile la întreținere și utilități lăsate de chiriaș nu dispar odată cu plecarea acestuia. Proprietarul rămâne responsabil pentru ele, iar returnarea grăbită a garanției, înaintea tuturor verificărilor, poate duce la pierderi de sute sau mii de lei.
Consecința directă este că proprietarul poate ajunge să plătească din propriul buzunar facturi pe care nu le-a generat el. Legea nr. 196/2018 prevede că înțelegerile din contractul dintre proprietar și chiriaș nu îl exonerează pe proprietar de obligația de a achita datoriile către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități.
Asta înseamnă că, chiar dacă în contract este stabilit că chiriașul suportă întreținerea, apa, gazul sau alte servicii, raportul dintre chiriaș și proprietar nu mută răspunderea proprietarului față de asociație sau față de furnizori. Dacă sumele rămân neachitate, proprietarul este cel care trebuie să le acopere.
Zona cea mai sensibilă, în practică, este garanția. OUG nr. 40/1999 îi dă proprietarului posibilitatea să rețină din garanția constituită sumele datorate de chiriaș pentru cheltuieli de întreținere, reparații sau alte servicii neachitate. Reținerea este posibilă doar dacă această prevedere există în contract și dacă poate fi justificată cu documente.
Înainte de a înapoia garanția, sunt necesare câteva verificări esențiale. Trebuie obținută confirmarea plății de la asociația de proprietari, trebuie citite și fotografiate contoarele și trebuie verificată starea locuinței, pentru a vedea dacă există deteriorări care depășesc uzura normală. Dacă aceste verificări lipsesc, garanția poate fi returnată, iar datoria poate rămâne în sarcina proprietarului.
Potrivit Revista Ioana, legislația stabilește cadrul general al relației dintre proprietar și chiriaș, însă aspectele practice legate de garanție și de predarea apartamentului depind de cât de clar au fost trecute în contract și de cât de atent sunt documentate la plecare.
Din acest motiv, formularea contractului are un rol decisiv. Dacă proprietarul vrea să poată reține legal din garanție sumele rămase de plată, clauza trebuie introdusă în mod expres, iar reținerea trebuie susținută cu documente. În lipsa acestor elemente, garanția, care ar trebui să ofere protecție financiară, devine dificil de folosit în cazul unei restanțe.
Și predarea locuinței cere atenție. Nu orice urmă de folosință poate fi imputată chiriașului. Pot fi urmărite doar deteriorările care depășesc uzura normală, motiv pentru care este necesară o verificare atentă a stării generale a apartamentului în momentul plecării.
Textul mai arată că nu este precizată o valoare maximă legală pentru garanția cerută la semnarea contractului. De asemenea, nu există nici un termen legal maxim în care proprietarul poate reține garanția după încetarea contractului. Nici pașii legali concreți pentru recuperarea diferenței nu sunt detaliați în situația în care datoriile depășesc suma garanției.
